伴随着深圳2018年12月19日以一宗位于前海桂湾的商业用地以流拍而告终，从而宣告了2018年深圳商业用地土地出让大战正式收官，据深圳市房地产交易中心官网的数据显示。
2018年，深圳累计供应经营性用地79宗，在商业用地方面，共出让20宗，其中流拍3宗，总计土地出让面积达40.77万m2，共揽金273.37亿元，吸引17家企业在深拿地。
从区域来看，南山区出让土地多，共出让11宗地，除流拍1宗地之外，其中前海桂湾片区出让7宗地，其余分布在前湾片区1宗，深圳湾超级总部基地1宗，后海片区1宗；其次为宝安共出让4宗地，且地段都比较好，成功引入华侨城、深城投进驻；OPPO拿地进驻深圳湾超级总部基地；另外，坪山出让2宗地；罗湖、福田分别出让1宗地，而令人意外的是，业内一致看好的龙华观澜商地却因无人竞买而流拍。
总部企业扎堆前海 前海现“三天五连拍”罕见景象
2018年，前海桂湾总共出让8宗商业用地，占全部挂牌商业用地出让的40%，虽出现2宗流拍地，但仍成功引入太平金和、敏华控股、新华养老保险、招联消费金融、前海人才乐居以及冶建科技6家企业，这些企业拿地后将用来建设总部大楼。
在10月17-19日，前海更是出现了3天连续拍出5宗地的罕见现象。10月17日，T201-0112号宗地被太平金和投资有限公司以底价14.55亿元拿下，T201-0113号宗地被敏华控股有限公司以底价13.38亿元摘得；10月18日，新华养老保险股份有限公司以底价17.57亿元竞得T201-0093宗地、招联消费金融有限公司底价17.88亿元斩获T201-0111宗地；10月19日，T201-0109宗地被深圳市前海人才乐居有限公司以底价5.42亿元摘得。
据前海管理局官方数据显示，截至2017年底，前海片区注册企业总数16.86万家，累计注册金融类企业约5.1万余家，据不完全统计，目前已入驻前海的企业有：中粮资本、中英人寿、微众银行、建滔化工、华强集团、腾讯控股、创维集团、信义集团等。
底价成交、零溢价率成主流
在2018年商用地成交中，90%以上的商用地都是底价成交，总计流拍3宗，可见流拍、底价成交地块已成为商住地土地市场的一种趋势，主要集中在第四季度10月份和11月份的挂牌地块。笔者认为地块流拍、底价成交频现与地块起拍价较高，以及对土地出让条件过于苛刻有关。
以前海10月份出让5宗商业地为例，据公开资料显示，已经顺利出让的5宗地块均有着相同的经历：一人申请并均以底价成交。从出让条件来看，5宗地块的出让条件十分严格，除了传统的限价、竞自持面积、竞自持年限等限制条件外，5宗地块均不接受联合竞买，更是对竞买人的从事行业和企业性质做了要求。T201-0093地块和T201-0111地块要求竞得方为世界500强企业，T201-0093地块要求从事寿险、财产险或养老保险行业；T201-0111地块要求竞买人为经国家银行业监管机构批准设立的金融机构；T201-0109宗地要求竞买人为深圳市注册且从事人才性住房经营范畴的企业。T201-0112和T201-0113地块要求两宗地块竞买申请人须为港企且总资产不低于500亿元港币。
另外也对自持年限做了要求，根据出让合同，T201-0093宗地建成后办公物业10年内不得转让；T201-0111宗地则要求竞买人30年内不得转让；T201-0112号宗地20年内不得转让，20年后限整栋/整体转让；T201-013号宗地10年内不得转让，10年后限整栋/整体转让。T201-0109宗地建设全年期自持租赁商务公寓，将作为前海合作区人才住房。
17家房企成功拿地 华侨城42亿再布局宝中拿下两商业用地
据统计，今年土拍中共有17家房企成功拿地。而在10月10日，华侨城（专题阅读）（相关干货）拿下宝安区新安街道的两块商业靓地——A001-0206、A002-0065宗地，其以底价将两地块收入囊中，两宗地总价为42亿元，两地块均位于宝安中心区核心位置。
据了解，两宗地出让门槛较高，均要求竞买申请人（含其子公司）需持有至少两家由全国旅游星级饭店评定委员会评定的五星级酒店物业51%以上产权，并持有两年以上（含两年）。据悉，两地块未来均将建成不低于国家五星级酒店标准的豪华酒店。
世茂集团拿下坪山商地将建地标级建筑
深圳自东进战略提出以来，坪山区便对标深圳湾超级总部基地，着手打造深圳东部创新企业总部基地。2018年1月10日，深圳首场商业用地出让，深圳市坪山区城投宏源有限公司（世茂集团）以18.73亿元竞得G11336-0068宗地。宗地位于坪山都市发展带核心区，未来将打造为坪山创新双子城项目。地块出让合同中明确说明须建设一栋不低于300米的建筑，建成后将成为坪山新的地标建筑。而这也是近期出让的第二宗带摩天大楼的地块，2017年12月6日出让的龙岗大运中心商服用地，世茂集团以239.43亿元竞得，将建一座600米地标建筑。
笔者查阅资料发现，坪山创新总部基地位于坪山都市发展带核心区，未来地铁14号线将直达该项目。基地总占地面积超过30万平方米，包括城投创新广场、中天美景、龙光玖云著、泰禾广场以及创新双子城项目。全部建成后，该区域总建筑面积超过100万平方米，将成为深圳东部体量大和现代化的新地标建筑群。
前海首宗自持人才住房商用地成功出让
10月19日，深圳市前海人才乐居有限公司以底价5.42亿元竞得深圳前海合作区首宗自持人才住房用地T201—0109宗地。
据公开资料显示，该地块位于前海桂湾片区核心区域，用地面积1.47万平方米，规划总建筑面积10.2万平方米，其中商务公寓建筑面积9万平方米，地上和地下商业建筑面积各为0.6万平方米。
根据出让条件，地块将建设以中小户型为主的全年期自持租赁商务公寓，建筑面积主要在90平方米以下，建成后租金价格将按照同区域市场商品住房租金价格的60%进行定价。
小结：2018年深圳上半年商业用地市场供地缓慢，呈现“量小价低”的格局；而下半年尤其在第四季度，出让集中拿地的局面。2018年深圳商业用地市场楼面价、溢价率走低，流拍概率相比去年也有所上涨，而楼面价回落，溢价率走低，很大原因在于用地结构的调整及竞买门槛过高导致。
众多周知，深圳面临着土地资源有限、土地价格居高不下的局面，即便如此，还有众多企业积极布局深圳土地市场，究其原因，从城市发展角度看，深圳创新企业多，活力产业、前海自贸区、毗邻香港，与香港合作模式，城市建设、交通轨道、产业发展等配套比较成熟等各种利好因素，是房企持续选择在深圳拿地的重要原因。而2019年深圳土地市场风向如何？笔者将持续关注。
